2025年7月21日国务院颁布了《住房租赁条例》（以下简称《条例》），对房屋对外出租提出了新要求，《条例》已于2025年9月15日正式施行。该《条例》首次以行政法规的形式，系统整合了合同备案、资金监管、权益保障等多项制度，形成了“事前准入——事中监管——事后追责”的完整治理闭环。《条例》共七章50个条款，内容涵盖广
2025年7月21日国务院颁布了《住房租赁条例》（以下简称《条例》），对房屋对外出租提出了新要求，《条例》已于2025年9月15日正式施行。
该《条例》首次以行政法规的形式，系统整合了合同备案、资金监管、权益保障等多项制度，形成了“事前准入——事中监管——事后追责”的完整治理闭环。
《条例》共七章50个条款，内容涵盖广泛，直击住房租赁市场的诸多关键环节。主要从条例的适用范围、住房租赁关系涉及的出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、以及市场监管部门等主体出发，规定了相关主体各自的权利义务及法律后果、市场监管部门的职责。
《条例》核心内容主要包括以下四个方面：
01
规范出租和承租行为，保护出租人和承租人的合法权益
主要表现在以下三个方面：一是对用于出租的住房提出明确要求。二是加强合同管理。三是明确出租人与承租人的行为规范。
（一）《条例》第七条对出租住房本身提出了更明确、更严格的要求
1.安全性要求：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
这意味着在出租前，出租人必须对房屋的安全性，特别是消防和室内空气质量（如甲醛） 进行严格排查。
2.禁止性规定：厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
这明确禁止了“群租房”的违法情形。对出租方而言，直接压缩了通过违规改造牟利的空间，倒逼其回归合规经营。对承租方则意味着基本居住尊严的保障，避免陷入“阳台蜗居”“十人群租”等安全隐患。
3.面积与人数要求：租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
出租时需了解并遵守所在地市的具体标准。如：
《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）、《上海市居住房屋租赁管理办法》均规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。法律法规另有规定的，从其规定。
《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划和国土资源管理委员会关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（京建法〔2018〕11号）第八条规定：“每个居住房间的人均使用面积不应小于4㎡，且每个居住房间的居住人数不应超过8人。”
同时，《条例》第三十九条对违反上述规定出租住房的，设定了相应的行政处罚措施：将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。
（二）加强合同管理
《条例》第八条1规定出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。房产管理部门不得收取任何费用。如果出租人未备案，承租人可以自行办理备案。备案不再是可选项，而是法定义务，它能加强对租赁关系的监管和保护，必须高度重视并严格执行。
（三）明确出租人与承租人的行为规范
特别是针对承租人合法权益保护不到位问题，《条例》第九条、第十条、第十二条、第三十七条第一款2进一步细化并强化了出租人的义务，包括：身份核验与信息提供、隐私保护与文明清退、押金规范、信息登记与报告。
同时，《条例》第十一条、第三十七条第二款3也明确了承租人的义务，包括：安全合理使用房屋，不得损坏承重结构，不得私拉乱接管线；未经同意不得改变房屋用途、拆改室内设施；遵守物业管理规约，不得实施高空抛物、违章搭建、噪声扰民等损害他人权益的行为；不得利用租赁住房实施违法犯罪活动；配合出租人依法确需的进入等。这为出租人管理租户提供了法律依据。
《条例》第四十八条也明确了出租人、承租人违反《条例》规定可能承担的责任类型：民事赔偿责任、治安管理处罚、刑事责任。
02
引导和规范住房租赁企业发展
住房租赁企业是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业，是市场化的机构主体，其规范发展对于住房租赁市场高质量发展具有重要意义。《条例》一方面明确规定国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，同时加强对住房租赁企业的规范，《条例》第十四条至第二十条详细规定住房租赁企业相关的义务，包括：
1.住房租赁企业的设立条件：具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正、造成严重后果的，责令停业整顿（《条例》第40条）
2.经营范围明确，及时报送开业信息，并公示开业信息、服务规范和标准等事项。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款（《条例》第41条）
3.发布的房源信息真实、准确、完整。
这对住房租赁企业的营销宣传提出了更高要求。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿；情节严重的，由县级以上地方人民政府房产管理部门提请同级市场监督管理部门依法吊销其营业执照。（《条例》第42条）
4.建立租赁档案、健全内部管理制度、个人信息保护。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款（《条例》第41条）；依照有关个人信息保护的法律、法规的规定处罚（《条例》第42条第二款）。
5.报送住房租赁信息及变化情况。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款（《条例》第41条）。
6.设立住房租赁资金监管账户，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。
此举旨在防止“高进低出”、“长收短付”导致的资金链断裂和“爆雷”风险，最大限度保障租客和房东权益。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；拒不改正的，处10万元以上50万元以下的罚款（《条例》第43条）。
考虑到实践中存在自然人从事转租业务且规模较大的情况，《条例》第二十条还规定：“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。”
以上规定，具有如下意义：
第一，加强了对住房租赁企业的市场准入管理，提高了企业经营的透明度。
第二，解决了长期以来困扰租客的“虚假房源”问题，维护市场的诚信环境；
第三，便于相关部门对租赁市场进行租金、房屋信息进行监测，进一步保障承租人的利益；
第四，通过强制资金监管，将租客支付的租金和押金置于政府监管之下，有效隔离了企业的经营风险，从根本上保障了租客和房东的资金安全。
03
规范住房租赁经纪机构行为
《条例》第二十一条至第二十七条规定了住房租赁经纪机构应履行的法律义务，主要包括：
1.明确经纪机构的设立要求。
该义务规定在《条例》第二十一条、第二十二条，其中《条例》第二十二条明确住房租赁经纪机构的从业人员不得同时在两个或两个以上住房租赁经纪机构从事业务，该规定为条例的新增内容。该规定有利于建立专职的从业人员队伍，规范市场秩序。
2.房源核查、编制住房状况说明书义务。
该义务规定在《条例》第二十三条，该规定在原《房地产经纪管理办法》规定的基础上，重点新增了经纪机构实地查看房源的义务，该义务的确定虽然加重了经纪机构的义务，但是更大限度的保护了承租人的合法权益。
3.报送开业信息等义务。
《条例》第二十四条规定：本条例第十五条第二款（报送开业信息）和第三款（公示开业信息、服务规范和标准等）、第十六条（发布房源信息）、第十七条（建立租赁档案、健全内部管理制度、个人信息保护）的规定，适用于住房租赁经纪机构。
4.禁止代收、代付租金、押金。
该规定系《条例》的新增内容，这就意味着即使出租人、承租人和经纪机构三方达成合意由经纪机构代收代付租金、押金，民事法律行为有效，但是根据条例的规定经纪机构也可能面临相应的行政处罚。
违规处罚措施：由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿（《条例》第44条）。
5.明码标价义务。
《条例》第二十六条规定：“住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。”明确标价之外的“隐形收费”“附加费用”，出租人、承租人有权不予支付。
6.合同备案义务。
《条例》第二十七条规定，出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。此为条例新增内容，之前租赁合同备案的义务主要是出租人和承租人，现经纪机构亦负有备案义务，进一步有利于租赁市场的公开化和透明化。
04
加强对住房租赁市场的监督管理
《条例》主要从以下四个方面进一步强化对住房租赁市场的监督管理：
一是规定国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本（《条例》第二十八条）；
二是规定设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息（《条例》第二十九条）；
三是房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制（《条例》第三十条）；
四是规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理（《条例》第三十三条）。
05
结语
《条例》的颁布标志着住房租赁市场进入“强监管”时代。我们过去的一些操作，在《条例》框架下可能不再可行，甚至蕴含巨大风险。从房源合规、合同备案，到押金管理、合法清退，每一个环节都必须严格遵循新规。
面对新规，我们不能被动适应，而应主动作为。下一期，我们将继续探讨《条例》对企业合规管理及风险防范可能产生的影响及相关操作建议。
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